EUA: Preço de imóveis ainda trava economia

A economia dos Estados Unidos só vai se recuperar quando o valor dos imóveis parar de cair. E esse dia ainda não chegou.

"A crise não pode terminar por completo até que o valor dos imóveis pelo menos se estabilize", diz Alan Greenspan, que continua a dissecar dados sobre o mercado imobiliário com o mesmo interesse de quando era presidente do Federal Reserve (Fed, o BC dos EUA).

Para os dois terços das famílias americanas que têm casa própria, a morada é o patrimônio mais valioso. Quanto mais o valor da casa cai, menor a riqueza dessas famílias, e menos elas vão consumir e tomar emprestado. Para as construtoras, quanto menor o valor da casa, menos casas são construídas e menos trabalhadores são contratados. Para muitos bancos e outras instituiç ões financeiras, hipotecas, títulos lastreados a hipotecas e instrumentos garantidos pelas mesmas continuam sendo uma dor de cabeça enorme. Quanto menor o valor dos imóveis, menos valem esses empréstimos e investimentos, que acabam enfraquecendo as bases do sistema financeiro inteiro.

Parece que as vendas de imóveis estão melhorando, o que é um bom sinal, mas mesmo assim o valor deles não está aumentando. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis informou esta semana que o valor médio de uma residência- US$ 172,9 mil - foi 16,1% menor em maio do que um ano antes. Os preços das casas construídas em maio caiu 3,4% em relação a um ano antes, segundo estimativas do governo divulgadas ontem.

Medidas mais sofisticadas que comparam os preços dos mesmos imóveis quando eles são revendidos revelam tendências semelhantes. Os índices S&P/Case-Shiller para 10 dos 20 maiores mercados metropolitanos dos EUA ainda estão em queda. Os últimos dados mostram declínio de quase 19% entre março de 2008 e março de 2009. A Agência Federal de Financiamento Habitacional, que acompanha apenas as vendas de casas com empréstimos emitidos ou garantidos pelas hipotecárias Fannie Mae e Freddie Mac, informou que os preços em abril caíram 6,8% em relação ao ano passado.

As consequências de um declínio maior no valor dos imóveis seriam severas para o resto da economia, pois prejudicariam significativamente a classe média americana e seu exército de consumidores com empréstimos convencionais garantidos pela Fannie ou Freddie, chamados de "em conformidade" no jargão da indústria de hipotecas. Qualquer valorização no preço do imóvel que os tomadores de hipotecas de alto risco tinham conseguido já se evaporou. Mas cerca de 8 milhões de hipotecas convencionais foram concedidas em 2005 e 2006. O valor dos imóveis já caiu bastante desde então.

"A maioria dos empréstimos em conformidade concedidos desde 2005 está perto de valer mais que os imóveis" que lhes servem de garantia, diz Greenspan. Embora muitos mutuários endividados continuem pagando suas prestações, não podem refinanciar o empréstimo ou receber um novo financiamento com base na diferença entre o valor do imóvel e o da hipoteca - e estão sob maior risco de moratória e execução judicial.

"Podemos absorver mais um declínio de 5% no valor dos imóveis sem grande impacto macroeconômico", diz Greenspan. Mas, se os preços caírem 12%, 4 milhões de mutuários terão dívidas maiores do que o valor de seus imóveis.

Até agosto Greenspan previa que o valor dos imóveis "provavelmente iria se estabilizar ou parar de cair em algum momento no primeiro semestre de 2009". Agora ele diz que esse dia chegará três a seis meses depois do que previa. O número de novas famílias aumentou menos do que ele calculava, reduzindo a demanda de casas. E novas casas foram completadas mais rápido do que ele previa, aumentando a oferta. O resultado é que a oferta de casas vazias à venda não caiu tão rapidamente quanto Greenspan esperava. Até que esse indicador do mercado imobiliário - que ele considera a melhor medida do volume de casas encalhadas - caia significativamente, o valor dos imóveis continuará em queda.

Lawrence Meyer, veterano autor de previsões econômicas e ex-diretor do Fed, diz que uma das diferenças mais importantes entre "quem está pessimista em relação ao cenário econômico e quem está menos pessimista" é a previsão sobre o valor dos imóveis. Meyer se considera menos pessimista. Ele enxerga uma desaceleração no declínio dos imóveis e espera que a economia americana volte a crescer ao ritmo de uns 2% no quarto trimestre, mais do que preveem muitos outros economistas.

Três coisas podem contradizer o cenário encorajador de Meyer e de outras pessoas que pensam de modo parecido: um aumento consistente da parcimônia dos consumidores, o que coibiria o crescimento da economia; um retorno à turbulência financeira, que teria o mesmo efeito; e a persi stência do declínio no valor dos imóveis.

Fonte: Valor Econômico (SP)